楼市进入调整期，买房的门槛在不断重塑。
最近我把之前《广州买房地图》做了一番更新，发现当下300-400万预算段的买房版图，扩大了不少。
从只能选择离市中心20公里开外的房子，到现在能买近市中心10公里以内的新房，300-400万预算成了这波楼市调整最大的利好承接者。
一大波”新成员”挤进这个买房圈，或更靠近市中心，或产品更好，或面积更大……
在此之前，广州300-400万买房的主流选择主要是：
黄埔：科学城、庙头、黄陂、夏园、知识城；
番禺：亚运城、广州南站、国际创新城、汽车城、市桥
白云：白云湖、夏茅、太和
南沙：横沥岛
荔湾：海龙、西塱等。
不过，伴随着楼市的持续内卷，最近出现了新的选择——
1.荔湾花地湾
2.番禺广场
3.白云新城
4.天河珠吉
300-400万买房全新选择
天河珠吉珠江花城，是天河的独苗，近期加推，76㎡户型最低总价大概在390万；
而白云新城新盘保利云境，吹风价5万/㎡，但由于该盘最小面积段产品仅有68㎡，预计最低门槛也就三百来万。
番禺广场和花地湾两大的门槛则是实打实下来了，随着新房的涌入，当下价格战打得飞起。
位于番禺广场板块的龙湖金地天峯，率先打开降价之路，当初开盘均价4.2万/㎡，现在最低价3.5万/㎡可入。
自此，近期保利琅誉、路劲美的隽樾府为与之对抗，抢夺客群，也只能跟着龙湖金地天峯的步伐走，开盘价比此前吹风价低不少。
现在300来万，可在番禺广场横行了。
荔湾的花地湾也是相同情况。
多个全新盘互卷，房价也被迫打下来。
中海浣花里、保利和颂最近纷纷开卖，最低总价仅300万！
对买房人而言，当下最可喜的变化是，300-400万预算段现在可以挤进核心区了。
“新成员”加入，300-400万买房的逻辑当然会随之产生变化。该如何选？我们具体来看看。
目前来看，主城区的选择有荔湾花地湾、白云新城、天河珠吉。
花地湾地段价值不差，属荔湾第二梯队（第一梯队为白鹅潭沿江一带），依旧有一定的发展潜力；
周边有地铁1号线，到市中心通勤会很便利；
教育方面，当下能够得着门槛的花地湾“三杰”（中海浣华丽、保利和颂和万科朗庭），虽不能确定能否读旁边的省实，但毕竟是老城区，未来教育资源不会差。
当下新项目，品牌度均不错，为万科、保利、中海等知名开发商倒灶。
总体来看，花地湾的综合条件不错，唯一的缺点是当下在售的低门槛三盘均是蚊形盘，自身配套缺乏。
天河珠吉，目前仅有珠江花城，后续旁边还有华润项目。总体来看，门槛比花地湾高。
不过，400万预算这里是天河唯一选择，并且要接受最小面积段、不好楼层才有机会。
整个板块环境很村，和天河中心区高大上的城市形象相距甚远，也没地铁直达。
不过，毕竟是天河区，自驾到市中心还是很方便。
珠江花城，堪称天河刚需战斗机，户型实用率很不错，七十多平就有四房，另外，小区配建有名校均和小学。
白云新城接下来将新诞生一个项目——保利云境，周边未来会通地铁，交通不会太差；但地段方面，项目并不处在白云新城核心，整体环境一般。
再来看看近郊情况。
科学城的产业是这么多板块中最强的，未来发展潜力不错；
白云湖，也是全新规划的产业区，但发展完善尚需有一段时间；
番禺广场，是比较典型的居住区，交通方便，发展成熟，所见即所得，这是其优点也是其缺点所在；
庙头、黄陂，当下价值相当，同时靠近主城区，但两者也有不一样的侧重点：
庙头可通过地铁直达国际金融城、珠江新城，到市中心更方便些；而黄陂的环境更好一些，到科学城更方便。
国际创新城当下产业发展步伐落后于科学城和白云湖，但胜在离主城区近，到琶洲很方便。
南站的几个楼盘，交通都不会差，但也分别有短板，或周边城市形象差，或没配套等。
横沥岛，则是该预算段离主城区最远的地段。
如果在南沙工作，是买入不成问题的，毕竟当下是南沙的价值高地，未来交通、商业、教育、产业等都应有尽有。不过需提醒一下，南沙是未来之城，如若买横沥岛，是需要耐心等的。
在我看来，300-400万是一条买房安全线，刚需买房想要保持保值增值，在最起最起码要达到该预算段。
至于如何选，每个人可根据自己的实际工作地点，通勤便利度来选择。
如在荔湾、越秀、天河上班，可优先考虑花地湾等板块。
老实说，当下300万-400万的刚需，比过去的每一批买房客都幸福。
除了能挤进主城区外，当下能买到的产品也更好了。
一方面，是新房的产品的实用率迎来质的飞跃。
像保利云境，68㎡的户型就做到了之前80㎡户型才有的效果，户型实用率高达110%。
68㎡户型，居然做到了带1个入户花园，开间3.6米的客厅，1个景观阳台，3房（2个为阳台改造而成）。而由于飘窗、阳台为全赠送或半赠送，室内空间并不显局促。
路劲美的隽樾府、保利琅誉、保利和颂、万科朗庭等项目在产品打造上也纷纷如此，实用率比起以往大大提升。
现在买新房，能选择到比以往更好的产品。
另一方面，能买到房源的面积在扩大，而价格居然还下降了。
拿在芳村买房举例。
2021年，中海学仕里最低350万起（58平米1+1房）；
2022年广钢花城最低320万起入荔湾（67平米3房）；
现在，中海浣花里最低300万入荔湾（71平米3房）。
相较之下，300万以内，以及500万以上的预算段，则稳定得多，楼市跌宕，并没有出现太多的机会。
讲真，现阶段300-400万的刚需，遇到合适的，真的可以入手。
